Последние несколько лет рынок недвижимости в Чешской республике рос очень высокими темпами. В зависимости от типа объекта рост цены в годовом выражении исчислялся порой десятками процентов. Причиной тому был высокий темп роста национальной экономики, поступление иностранного капитала и доступность ипотечного кредита. Однако экономический прогноз на 2024 год предполагает замедление роста чешской экономики и это неизбежно повлияет на динамику стоимости недвижимости.

Причиной является множество факторов, в том числе внешнеполитических, а также нежелание инвесторов избавляться от надежного и прибыльного актива. Очевидно, что рост цен на недвижимость в Чешской Республике, темпы которого превышают среднеевропейские, надежно защищает и приумножает вложенные инвестиции. Доходность от сдачи в аренду таких объектов значительно выше.

К примеру, если приобрести офисное помещение на западе Европы, например, во Франции или в Германии, то его доходность по отношению к цене в годовом выражении составит не более 3,5 — 4 %. При этом а Праге же этот показатель составляет 4,85 — 6 %.

В Чешской Республике также высок спрос и на объекты промышленности, которые дают инвестору возможность получить поддержку местных властей. Тем более если приобретаемый инвестором объект недвижимости заброшен, находится далеко от Праги и в будущем создаст рабочие места для населения Чехии.

Такие программы поддержки уже реализованы в Карловых Варах, где иностранный капитал фактически вернул курорт к жизни.

Сегодня на рынке недвижимости пользуются высоким спросом объекты в Праге. Перспективными для развития также являются города Пльзень, Брно и Острава.

Реалти-рынок Чешской республики предлагает инвесторам большое количество вариантов недвижимости. При этом в последнее время вырос спрос на объекты в не только в столице, а также в менее престижных местах.

Разнообразие недвижимости впечатляет, можно выделить такие популярные виды коммерческих объектов, как:

• старый доходный дом – многоквартирный дом, жилье в котором сдается постояльцам в аренду;
• промышленные объекты и фабричные цеха в пригороде, реконструируемые в лофт-жилье;
• старые отели под реконструкцию;
• земельные участки для складского и логистического строительства;
• действующие гостиничные комплексы и отели;
• объекты автомобильного сервиса (автомастерские, автомойки, автозаправки, шиномонтажные и прочее);
• объекты общественного и уличного питания (кафе, рестораны, бистро и другие);
• объекты торговли (магазины, сувенирные лавки);
• общежития, хостелы и другие объекты действующего бизнеса;
• земельные участки для жилого строительства и возведения новостроек;
• технологические и инновационные парки;
• промышленные зоны для размещения производства и прочие.

Для каждого из перечисленных объектов необходима индивидуальная стратегия инвестирования.

Условно можно выделить 4 стратегии инвестирования в коммерческие объекты. Все зависит от цели, которую преследует инвестор:

• Пассивное инвестирование. Покупка таких объектов, как склад, торговый центр, офисы или торговые помещения, отдельные квартиры или действующие доходные дома. Эта стратегия является наиболее надежным принципом инвестирования методом замораживания капитала и будет приносить небольшой, но стабильный доход от аренды.
• Инвестирование в реконструкцию и девелоперские проекты. Приобретение заброшенных промышленных площадей под строительство жилья, старых отелей, доходных домов под реконструкцию, земельных участков. В основе таких проектов лежит не только недвижимость, но и план по её дальнейшему использованию в коммерческих целях. Для этого проводится капитальный ремонт, реконструкция, образование из одного несколько новых объектов и так далее.
• Инвестирование в готовый (действующий) бизнес. Покупка отелей, действующих магазинов, ресторанов, объектов автомобильного сервиса и прочих предприятий, в основе которых лежит недвижимость. Данный вариант предполагает не только наличие капитала для вложения, но и понимание инвестором сути (механизмов) приобретаемого бизнеса, а также стремление активно его развивать и управлять.
• Крупные инвестиционные проекты — это многомиллионные инвестиции, требующие тесного взаимодействия с органами местной и государственной власти.

Динамика цен на недвижимое имущество является основной причиной, по которой иностранные инвесторы готовы активно вкладывать капитал в Чешской Республике. На протяжении последних пяти лет рост не прекращался, этому способствовал экономический рост, низкие процентные ставки по ипотеке, накопление спроса и высокая доходность.

В 2022 году рост цен сохранил положительную динамику, хотя и существенно замедлился. Как итог к началу 2023 года цены на недвижимость в зависимости от ее типа, по сравнению с 2021 годом, выросли на 25-30 %.

Многие эксперты считают цены на недвижимость неоправданно завышенными.

Опасаясь негативных последствий, чешский ЦБ периодически вводил ряд ограничений по ипотечным кредитам, регламентируя их размер и повышая ставки. Это дало результат и позволило стабилизировать рост.

Недвижимость в Чехии необходимо рассматривать с точки зрения инвестора, оценивать потенциальную доходность, которую она может принести. Самыми надежными являются пассивные инвестиции в жилую недвижимость.

Предложений на рынке много и найти достойный объект достаточно сложно. Эксперты рекомендуют обращать внимание не только на недвижимость в Праге, но и на объекты в провинции. Их стоимость ниже, но они могут приносить неплохой доход – 4-6 % от стоимости в год.

Популярностью пользуются старые объекты под реконструкцию и строительство жилья. При условии быстрой реализации подобных проектов доходность может составить до 35 % за 2-3 года.

При покупке готового бизнеса удостоверьтесь, что покупаете не только предприятие, но и недвижимость, в котором оно расположено. Традиционно в Чехии принято продавать не сам объект, а именно действующий бизнес и вложенные в него инвестиции, передавая покупателю право аренды (например, если это салон красоты). Сам же объект недвижимости, как правило, в собственности предприятия не находится.

При покупке действующего бизнеса необходимо обратить внимание на годовую прибыль, которую указывают продавцы. Часто прибыльность бизнеса напрямую зависит от места расположения объекта.

Например, кафе в центре Праги способно сгенерировать годовой доход в 150 тыс. евро, но если кафе расположено в спальном районе, доход будет не более 50-60 тыс. евро.

Для квалифицированного подбора объекта недвижимости рекомендуем воспользоваться услугами проверенных агентств по недвижимости или частных риелторов.

Деятельность агентств по недвижимости и частных риелторов в Чехии не лицензируется, потому свой выбор основывайте на рекомендациях и отзывах.

При приобретении недвижимости в Чехии покупатель обязан оплатить налог на переход права собственности (Daň z převodu nemovitosti). Размер налога составляет 4 % от стоимости, указанной в договоре, или стоимости рыночной оценки.

Оплатить налог необходимо  в течение трех месяцев с момента оформления, подав в налоговый орган декларацию.

Помимо этого платежа, собственник платит ежегодный налог на недвижимость (Daň z Nemovitosti). Для его уплаты необходимо задекларировать покупку, подав до конца января, следующего за сделкой, декларацию в налоговый орган.

Размер налога и его ставки устанавливаются в зависимости от типа недвижимости и ее целевого назначения. Кроме того, местные администрации могут устанавливать повышающие коэффициенты.

Приобретении недвижимости в Чехии может любой желающий, для этого ему не нужно оформлять ВНЖ и прочие разрешения. После того как желаемый объект найден, процедура оформления обычно занимает три-четыре дня и включает несколько обязательных этапов:

• Резервирование и задаток. Найдя нужную недвижимость, договоритесь с покупателем об устном резервировании объекта на несколько дней, чтобы ваш представитель проверил “чистоту” объекта: сделал запрос в кадастр недвижимости (Katastr nemovitostí) и получил из него выписку. Если все в порядке, оформляется договор задатка, который составляет до 5 % от стоимости сделки.
• Заключение договора купли-продажи. Договор оформляется на чешском языке и обязательно заверяется у нотариуса.
• Оплата сделки. Денежные переводы в Чехии принято делать в чешских кронах. Традиционный способ – банковский перевод, для чего необходимо открыть счет в одном из чешских банков.
• Государственная регистрация нового собственника. Заключительный этап – подача договора и заявления на регистрацию нового собственника объекта. На этом этапе Кадастр недвижимости блокирует любые сделки с недвижимостью на 21 день, в течение которых рассматривает законность проведенной сделки. Регистрация может занимать до 45 дней.

Если целью является ведение коммерческой деятельности на территории Чехии, то в качестве альтернативы покупке можно рассматривать аренду коммерческой недвижимости. Это позволит сэкономить на первоначальных капиталовложениях, инвестирую их в развитие бизнеса.

В Праге можно встретить выгодные предложения по долгосрочной аренде коммерческих помещений до 150 м2, месячная стоимость аренды которых составляет от 15 до 35 тыс. крон. В регионах цены на аренду существенно ниже.

Коммерческая и бизнес-недвижимость в Чехии является надежным инструментом инвестирования. Это обеспечивает положительная динамика цен на объекты, стоимость которых за последние годы выросла на 20-35 %, эта тенденции сохранится и в период 2024-2025 годов.

Разнообразие объектов коммерческой недвижимости на чешском рынке дает возможность реализовать различные стратегии инвестирования, от пассивных вложений с дохода от аренды, до масштабных инвестиций в реконструкцию и новое строительство.